现实生活中，因为房屋租赁过程中租赁户对房屋进行装饰装修，租赁双方因装饰装修物的处理意见不一致，因而产生的纠纷也越来越多。

本文以一起房屋租赁合同纠纷案为例来具体阐述如何处理房屋租赁中的装饰装修物。

案例：2013年11月4日，被告何某将两间未装修的土坯房门面出租给原告余某，租金18000元/年，租赁期限自2013年11月4日至2017年12月4日。经司法鉴定，房屋装修的原值为60775元，现值为49006元。余某已向何某支付2014年租金18000元。2015年1月29日，经生效法律文书判令余某将承租门面返还给案外人李某，赔偿李某门面使用费18000元，并承担诉讼费6070元。至此，该判决导致门面仅处于居住状态（余某亲属在房屋内居住至今），但未能投入经营使用。此后，案外人李某向法院院申请强制执行，余某因此搬出门面，并向李某支付了门面使用费18000元，负担执行费5000元。2015年5月4日余某诉至法院，请求法院判决：解除原、被告签订的租房协议；2、被告返还房屋使用费18000元及赔偿损失61076元（案件受理费6070元，执行费5000元，鉴定费1000元，房屋装修现值49006元）。

法院审理认为：根据庭审查明的事实，余某与何某签订了租赁合同并实际承租之后，据此双方之间成立房屋租赁合同关系，该租赁房屋因权属争议问题已经导致承租人余某无法将房屋用作经营，从而在根本上不能实现合同目的，据此对余某请求解除租赁合同的诉讼请求予以支持。余某向案外人李某支付的门面使用费18000元、案件受理费6070元、执行费5000元、鉴定费1000元，均系何某出租的房屋产生权属争议即因被告违约所导致，故均予以支持。

本案的主要争议焦点为房屋装修物的处理。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条（一）项之规定，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案中，租赁房屋的装饰装修原值为60775元，租期为49个月。关于装饰装修费用的摊销期间，以确认合同解除为时间点，但本案涉及的租赁房屋在确认合同解除之前，因被告违约而导致从2015年1月29日之后就已处于非经营状态（即仅居住使用），故结合本案案情及公平原则考虑，综合认定装饰装修摊销期限为29个月，故装饰装修的残值损失认定为35969元[60775元÷49月×29月]。

判决结果：解除余某与何某签订的《租房协议》；何某于本判决生效之日起十日内赔偿余某66039元。

结合上述案例，笔者认为装饰装修物的处理规则为：

一、未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除带走，但因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状或赔偿出租人损失；

二、不能形成附合的装饰装修物分情形处理：即第一，因出租人违约导致合同解除的，由出租人赔偿剩余租期内装饰装修物的残值损失；第二，因承租人违约导致合同解除的，由承租人自己承担装饰装修物的残值损失，但出租人同意利用的，在利用价值范围内对承租人应予以适当补偿；第三，双方都有过错的，依据过错责任比例进行承担；第四，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，依据公平原则予以分摊。

此外，关于装饰装修物价值的认定是以残值损失为依据，而非现值损失。具体而言，残值损失是指合同解除时装饰装修的剩余价值，现值损失是指装饰装修的现存价值。残值损失考虑的是合同解除后未摊销的费用，该费用可能高于或低于装修的现值，此时确定残值损失采用就“低”原则，即残值损失如高于现值损失，则以现值损失为准；残值损失如低于现值损失，则以残值损失为准。如上述案例中，残值损失即低于现值损失，最终本院认定支持残值损失。关于摊销期限的起点，原则上是以合同解除时间为起点，但考虑个案具体情况，并兼顾公平原则，可以合同解除时间为界点适当酌定摊销期间。如上述案件中，合同期限截至2017年12月，合同解除时间为判决时间2016年1月，摊销期间为24月，但考虑到在合同解除之前从2015年1月起出租门面就已部分丧失其使用价值，故从公平原则出发，酌定为摊销期间为29月。

 [作者：印  捷]

 [编辑：蔡翠玲]

 [审核：宋雨芳]